SRA reageert op internetconsultatie Wetsvoorstel vastgoedaandelentransacties

Samenloopvrijstelling verkrijging onroerende zaken

Door toepassing van de samenloopvrijstelling (artikel 15, eerste lid, onderdeel a WBR) is een rechtstreekse verkrijging van een onroerende zaak doorgaans vrijgesteld van overdrachtsbelasting (hierna: OVB) als de levering van die onroerende zaak van rechtswege met btw belast is. Op die manier vindt geen dubbele heffing (wel btw, maar geen OVB) plaats.

Samenloopvrijstelling verkrijging aandelen onroerendezaaklichaam

Een onroerende zaak kan echter ook niet rechtstreeks verkregen worden, namelijk via de verkrijging van aandelen van een lichaam (bijvoorbeeld een bv) die een onroerende zaak bezit. Onder voorwaarden kwalificeren deze aandelen als een fictieve onroerende zaak en is over een kwalificerende verkrijging van deze aandelen OVB verschuldigd (artikel 4 WBR). In jargon wordt dan gesproken van een onroerendezaaklichaam (hierna: OZL).

De samenloopvrijstelling is op een verkrijging van aandelen in een OZL (hierna: OZL-aandelen) op grond van de wettekst niet van toepassing. De Hoge Raad oordeelde in de zogenaamde doorkijkarresten uit 2007 en 2011 echter dat de indirecte verkrijging van onroerende zaken (via verkrijging van OZL-aandelen) niet ongunstiger mag worden behandeld dan de directe verkrijging. Gevolg is dat de samenloopvrijstelling toch van toepassing is op de verkrijging van OZL-aandelen als de rechtstreekse levering van de onroerende zaken van het OZL van rechtswege met btw belast zou zijn.

Wetsvoorstel

Toepassing van de samenloopvrijstelling op de verkrijging van OZL-aandelen betekent dat geen btw (de levering van aandelen is niet belast met btw) en geen OVB verschuldigd is. In de praktijk heeft dit geleid tot belastingbesparende structuren om de belastingdruk te verlagen bij aankoop van nieuwe onroerende zaken. Het kabinet vindt dit ongewenst en onbedoeld en stelt daarom voor om de verkrijging van een kwalificerend OZL-aandelenbelang uit te sluiten van de samenloopvrijstelling.

Overkill

SRA acht het begrijpelijk en daarom te billijken dat de wetgever maatregelen treft indien een maatregel die bedoeld is om dubbele heffing te voorkomen (de samenloopvrijstelling) er in de praktijk toe leidt dat in het geheel geen heffing plaatsvindt.

Het wetsvoorstel leidt echter in situaties waarin de verkrijger van de OZL-aandelen recht heeft op aftrek van btw-voorbelasting tot een overkill. In die situaties is onder de huidige wetgeving de belastingdruk bij verkrijging van OZL-aandelen namelijk gelijk aan die bij rechtstreekse verkrijging van de onroerende zaak. Bij rechtstreekse verkrijging drukt op de verkrijger geen btw (die kan immers in aftrek worden gebracht) en geen OVB (door de samenloopvrijstelling). Bij verkrijging van de OZL-aandelen geldt hetzelfde (geen btw en geen OVB). Van verlaging van de belastingdruk is hier dan ook geen sprake.

Na inwerkingtreding van het wetsvoorstel geldt bij verkrijging van de OZL-aandelen echter niet langer de samenloopvrijstelling en is 10,4% OVB verschuldigd. De indirecte verkrijging wordt in dit geval na inwerkingtreding van het wetsvoorstel dus ongunstiger behandeld dan de directe verkrijging en leidt tot een verhoging van de belastingdruk. SRA vindt dit onbegrijpelijk. In dergelijke situaties zal de verkrijging via OZL-aandelen immers niet ingegeven zijn door fiscale redenen, maar door andere redenen (denk aan vergunningen, lopende contracten, financieringsaspecten). SRA stelt daarom voor om in het wetsvoorstel op te nemen dat de samenloopvrijstelling toch van toepassing is bij verkrijging van OZL-aandelen door een partij die de btw in aftrek zou kunnen brengen bij rechtstreekse verkrijging van de onroerende zaak.

Materieel terugwerkende kracht

SRA stelt vast dat na inwerkingtreding van het wetsvoorstel materieel terugwerkende kracht ontstaat. Een lichaam dat op dit moment al onroerende zaken bezit in de zin van artikel 11, lid 1, letter a 1e Wet OB (zoals een bouwterrein) of daar al een koopovereenkomst voor heeft gesloten, heeft de lastenverzwaring die ontstaat als gevolg van het vervallen van de samenloopvrijstelling niet kunnen voorzien. SRA vindt daarom dat deze situaties ten onrechte niet uitgezonderd zijn. SRA stelt voor om te kiezen voor een overgangsregeling, bijvoorbeeld door de samenloopvrijstelling nog wel van toepassing te laten zijn op overdracht van OZL-aandelen in lichamen die de onroerende zaken hebben verkregen op basis van een koopovereenkomst die gesloten is voor 1 maart 2023.

• Reactie SRA op Consultatie Wetsvoorstel vastgoedaandelentransacties (PDF)
• Consultatie Wetsvoorstel vastgoedaandelentransacties